重磅:老杨全面解构“灰犀牛“ 透视当前房地产泡沫

“灰犀牛”是一种大概率危机,许多风险的存在已经被发现,但没有得到积极的防范和应对。

图片来源:海洛创意

7月底,在国新办的新闻发布会上,中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军表示:对于“灰犀牛”事件,因为问题已经存在了,也有征兆,所以对这类问题要增加危机意识,要坚持问题导向。对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集等问题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

近两年,人们对“黑天鹅”已经比较熟悉,主要指的是没有预料到的突发事件或问题。比如泰坦尼克号邮轮的沉没,原本人们公认这艘超级大船永不沉没。比如去年特朗普的胜出,英国脱欧等。“黑天鹅事件发生后,立即就会产生重大影响。

“灰犀牛”则是一个“新面孔”。这一概念是古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克在2013年1月份达沃斯经济论坛年会上提出的,而且他还专门写了一本书。

他认为,“灰犀牛”是一种大概率危机。过去的多次危机都有明显先兆,不幸的是这些先兆都没有引起人们应有的重视。“许多风险的存在已经被发现,但没有得到积极的防范和应对。

按老杨的看法:多数时间,灰犀牛性格沉静,慢悠悠的吃草散步,但个别时点,他们会突然烦燥、狂奔起来,巨大而沉重的身躯,所到之处,践踏一切。

当前,中央财经领导小组官员,将房地产泡沫,列为五只“灰犀牛”之一。这也就意味着:房地产泡沫这个问题,已经存在了,对此已经增加危机意识,正在分析问题,思考并制定对策。

凡事都有发展过程。关于房地产泡沫这档事,其实在过去一年多,中央层面的关注点,可划分为三个阶段:防范、抑制、化解。“防范”阶段已过去了,当前处于“抑制”阶段的后半段,“化解”阶段,还没来临。

不妨回顾几个重要节点。

2016年5月,人民日报采访“权威人士”谈宏观。其中涉及到房地产泡沫。老杨摘要如下:

固有矛盾还没根本解决,新问题有所暴露。“稳”的基础仍靠投资拉动,地区财政收支平衡压力较大,经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降,房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓储蓄泡汤,那就要命了。不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。比如,一些国家曾长期实施刺激政策,积累了很大泡沫,结果在政策选择上,要么维持银根宽松任由物价飞涨,要么收紧银根使泡沫破裂!保持战略定力,避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针,造成短期兴奋过后经济越来越糟。即使方向正确、政策对路,一旦用力过猛,不但达不到预期目的,还会酿成风险。比如,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

我们必须保持警觉,密切关注价格的边际变化,尤其是工业品价格、消费品价格、资产价格及其相互作用。一二线城市房地产价格上涨较快,部分服务领域价格持续上涨。

股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”。

老杨认为:人民日报采访权威人士,非常鲜明的表明:当时中央对于房地产泡沫采取的是“防范”的态度。而这个阶段,可以回溯到2016年一季度,其中3月25日沪深二市率先出台调控新政,就属于风向标事件。也即,2016年上半年,可以大致认属于房地产泡沫的“防范”阶段。

2016年二季度,是强二线城市房价大涨的重要时点,其后房价大涨向普通二线、三四线扩散。

2016年7月的政治局会议上,首次提出“抑制资产泡沫”,虽然没有明说是哪个领域的资产泡沫,但显而易见,一定包括,甚至主要指代”房地产泡沫“。

这也就意味着,由防范房地产泡沫阶段,转入到抑制房地产泡沫阶段,房价正大涨,官方的态度是抑制涨势。“灰犀牛”现身了,走出了丛林。

2016年9月底国家部门集中部署16个城市的调控,国庆前后20多个城市出新政。旗帜鲜明的说明中央正在大力推进:抑制房地产泡沫。

这一方针,在2016年12月的中央经济工作会议稿中,得到明显体现:(2017年)要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购

2017年3月全国两会的政府工作报告终稿中提出:遏制热点城市房价过快上涨。

2016年9月底之后至今,部分热点城市的楼市开始降温,个别城市房价开始小跌,但多数城市房价仍在上涨,部分弱二线和三线,涨幅仍然较大。总体上来看,仍然需要抑制房地产泡沫,但由于部分城市房价止涨,调控初见成效,所以这就意味着:从今年二季度开始, 抑制房地产泡沫,进入后半段。对应着房价涨势放缓。

那么,再来看下2017年7月下旬政治局会议,部署下半年经济工作:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

再次证明了上述的阶段划分的合理性,也即2017年下半年针对热点城市的房地产调控,仍会保持(连续性),不会放松,也不会显著加码(稳定性)。

老杨估计: 抑制房地产泡沫的阶段,将于今年四季度结束。对应房价止涨,其中部分城市转跌。

同时,转入第三阶段:化解房地产泡沫。也即避免出现:“灰犀牛”由散步变为狂奔!

对应着:避免房价大落!政策手段是:建立长效机制。

来源:杨红旭楼市研究 查看原文

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