吹向风口的住房租赁市场

于住房租赁市场的刚需属性和政策利好倾斜,市场的长期发展前景看好。不少业内人士对此发出疑问,住房租赁市场会是吹向风口的下一只猪吗?

图片来源:海洛创意

7月中上旬(7.1-7.20),北京新房、二手房市场成交出现“双降”:新建商品住宅(不含保障房)网签888套,环比6月中上旬下降28.5%,同比2016年7月同期下滑66.9%;二手住宅网签4651套,环比6月中上旬下降20.4%,同比2016年7月同期下滑66.5%。

严厉的楼市调控政策下,北京新房、二手房市场迅速降温,成交量大幅跳水。但与之形成鲜明对比的是住房租赁市场,整体呈现“量升价微涨”的态势。

由于住房租赁市场的刚需属性和政策利好倾斜,市场的长期发展前景看好。不少业内人士对此发出疑问,住房租赁市场会是吹向风口的下一只猪吗?

租房市场持续升温

受大学毕业生租房和年中跳槽季换房的叠加影响,每年七八月份成为一二线城市住房租赁市场的成交黄金期,租金价格也会随市场行情出现20%左右的涨幅。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,从6月开始,北京的住房租赁市场就提前进入“量升价涨”的黄金周期,交易量环比5月增长6.3%,同比2016年同期也增长了26.8%,6月月租金均价环比5月上涨1.3%,达到了4410元/套。

从年度成交数据看,全国住房租赁市场的成交规模也呈现逐年扩大的趋势,租金价格在平稳中微幅提升。

链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示,中国的租房市场已经进入万亿规模体量,并仍在逐年增长。央视发起的《中国经济生活大调查(2016-2017)》证实了相同趋势:一线城市受访者的首次购房年龄不断推迟,从2013年的30岁,到2016年的34岁,表明越来越多的人被截留在租房市场。华兴资本则在此趋势基础上,依据住房自有率和租金占比变化推算出,2027年(即十年后)中国住房租赁市场规模将达到5亿元,较目前翻五番。

住房租赁市场成交持续升温,根本上源于大城市对人才的吸虹效应,造就的租房刚性需求。但租房市场近期备受关注,包括部分住房租赁概念股的强劲表现,则与政府鼓励“购租并举”的政策导向密不可分。

发展租房调节供求关系

“购租并举”的住房制度建设,通过发展租房市场,直接推动存量房市场的盘活,吸纳大量的闲置房屋进入市场流通,一定程度上对稳定经济、调节新房市场起到作用。因此,政府近期连续出台了一系列政策,加快发展住房租赁市场。

7月11日,北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》强调,北京市2017年以建立购租并举的住房制度为主要方向,继续坚定不移加强和完善房地产市场调控。

7月17日,广州政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

7月20日,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点。

从政策制定的逻辑看,加大租赁房屋的供应量,通过有效满足城市租房人的住房需求,推迟部分购房者的买房计划,而将其留在住房租赁市场,减少新房市场的购买需求,从而影响新房市场的供求关系,推动房价下降。

经济学家袁钢明则认为,在目前没有房产税的情况下,活跃租房市场是扩大房地产需求、提供房地产支撑的措施,会对冲目前楼市调控政策的影响,使房价下降的趋势有所减缓。

房企抢滩租房市场

除了建设“购租并举”的住房制度,政府还提倡“发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”,并从前端的土地出让环节,也加大了对机构参与租房市场的政策倾斜。

自2016年出现的“限房价、竞地价、竞自持”的新型土地出让制度,就从源头上限定了拍地企业自持的租赁性住房面积。近期北京市住建委再次表示,今后5年仍将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

品牌房企一贯精于解读房地产政策导向,加之新房市场整体利润空间压缩,租房市场成为房企眼中的新蛋糕。于是,诸如万科、首创、融创、龙湖等品牌房企,或积极参与自持拿地,或推出长租公寓业务,或直接入股中介公司,提前布局房屋租赁市场。

但是,由于缺乏成熟的盈利模式以及混乱的运营环境,住房租赁行业发展一直受到桎梏。中原地产首次分析师张大伟算过一笔账,国内住宅物业租金回报率普遍不超过5%,但资金成本的年华率是5-8个点,因此,开发商正常运作是不可能盈利的。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦也曾直言,中央鼓励机构成为租赁市场的房源提供主体,需要建立长效、完善的机制,让运营商能从中获利。并且,租赁立法等配套法规措施也应尽快出台,以保障各方权益。

工资一半交房租

一面是企业呼喊参与住宅租赁业务没有盈利空间,另一面则是租房人超高的房租收入比。

根据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示,6月份全国50个城市中,超七成城市的房租收入比偏高,尤其北京人均住房租金达2748元/月,房租收入比高达58%,意味着平均来看,租房人的工资超过一半都交了房租。

“购租并举”的新政发布后,不仅在意向购房人群中引发轰动,在租房人群中也引发不小轰动,“房租会不会涨?”成为热议的焦点。

对此,国家发展改革委地产研究中心主任刘琳在接受中国网记者采访时,明确表示:从理论上说,发展“购租同权”会对租金的上涨有一定的促进作用,尤其是名校周围的房屋的租金,租金有一定的上涨压力。但是从现实看,政策规定了非常明确的落地细则,对缴纳社保、时间等限制条件,会对租赁市场形成一定程度的控制。因此,租金理论上会有上涨的压力,但是不会很大,对租金的影响不会很大。

事实上,由于租房成为城市奋斗人群的刚性住房需求,住房租赁市场是否会成为下一个风口上的产业,就不仅关乎房地产行业和品牌房企的发展,更是一项事关民生的工程。相信在国家政策有效引导与规范下,品牌企业积极参与开发建设,租房市场必将迎来新一轮良性发展,为城市居民的住房需求提供更多、更好的解决方案。

作者:曹然然

来源:界面新闻

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