内行给出投资房地产的6条建议 只在美国适用

靠投资房地产致富的成功秘诀绝对不止低买高卖。

至少30位美国亿万富翁表示,房地产事业是他们真正的摇钱树。一部分表示那是创造财富和获得财务自由的最佳途径。美国一家叫做The Oracles的商业智囊团题的6位业界大亨会员就来教大家如何将10万美元有效投资,或者如何白手起家。

泰·洛佩兹(Tai Lopez),资产达数百万美元企业的投资顾问,他已经建立了资产达八位数的网络帝国。 图片来源:The Oracles

1. 从小做起

虽然我是一名商人,但我一直也同时是房地产投资者。你也可以两者兼顾。拥有一个可以创造正现金流的企业或职业,那么你便可以将其多样化投资到房地产。这种投资我已经做了很多年了。

如果你从未投资过房地产,那么记得一定要从小处着手,切记不要一次倾尽所有。从没有人说过:“我的第一笔交易是我最棒的一次交易。”你必须学会如何看懂合同,建立你的专家团队(比如律师和房地产经纪人),并为之培养一种房地产观念。这些都只是经验之谈。

房地产的美妙之处是,你可以在“从小做起”时,就能很快变成内行:寻找一些低价的房产,比如独栋房屋、翻新房、中小型出租公寓或商业地产。一旦问题出现时,这样做能把犯错误的后果尽量降到最低。我的导师乔尔·萨拉汀(Joel Salatin)总是说:“让你的错误尽可能小,才不会产生灾难性的后果。”

如果你没有现金流,或许你可以选择做点“批发生意”。我和商业合伙人科尔·哈特共同开发了一个房地产项目,教授人们如何在签署房产合同时将首付降到最低,有时甚至还不到1000美元,你在合同到期之前可以把合同卖给另一个买家。最坏的情况:你的1000美元打水漂了。最好的情况:你可以赚的5000-15000美元的正现金流,这些现金流便可以再投资于长期控股中。

葛兰特.卡尔登(Grant Cardone),顶尖销售专家,曾打造价值5亿房地产帝国,纽约时报的畅销书《Be Obsessed or Be Average》作家。 图片来源:The Oracles

2. 大处着眼

因为你没有钱,所以很容易在这场房地产游戏中主动弃权,但交易才是最重要的,而不是你拥有多少钱。着眼大处——交易,不要过分拘泥于预算。

我认识一个人,他有5万美元存款,之后开始紧跟一笔20万美元的交易。首先,在这种预算之下,你购置的房产不能超过四个单位。问题关键在于,四个单位每个月只能产出1000美元或2000美元经济效益。但一开始,只有在你完成了达数千美元的前期工作之后,才能将它们出租。这道数学题并不难,因为你没有足够的钱让这笔交易值得。

这就是为什么你要从16个单位的房产开始做大你的项目,因为这是最小值。不能比这个再少了。如果没有16个单元,你就无法雇佣经理,如果你无法雇佣经理,那么你就不得不将重心全部都集中在房产上,或者你的全职工作上,这样总会无暇兼顾。为了能购置16个单位的房产,你需要耐心等待以及有更多存款,或者用找合伙人用他们的钱(但前提你要先学会销售)。

菲尔·普斯特若夫斯基(Phil Pustejovsky),“自由导师”组织创建者,畅销书《如何成为一名当地产投资商》作者。图片来源:The Oracles

3. 懂点经济,找位好导师

那些看起来最光鲜亮丽且最易找到的房地产交易,比如购买有一定租户和管理人员的房产,加入一个众筹网站,或者购置公开交易的房地产投资信托基金。以上这些的回报率都是最低的,最赚钱的机会从来都不是摆在那里的,你需要学会发现并创造。

由于经济强劲、消费者信心高、库存水平处于历史低位,再加之极低的利率,这是过去40年里炒房的最佳时机。

高涨的消费者信心和强劲的经济让零售买家感觉到,现在是买房的好时机,而不是因恐惧而退缩,继续租房。不像6%那样的历史平均水平的低利率,使得零售买家可以购买更多的房产。低库存水平导致了零售买家的竞价战,这又无形提升了投资者的炒房的价格。

所以,如果你能在竞价战开始之前找到这些交易买下房产,你就可以在相对较短的时间内,通过翻炒房来大赚一笔。

如果你在寻找税收优惠的被动收入,那你要感谢分享经济的兴起(比如Airbnb和HomeAway等服务的兴起),因为短期租赁住宅地产的回报率最高。(如果你的短期租赁房产环境优异,获得超过20%的回报收益是很常见的。)目前,我的大部分房产都是短期出租的。

不幸的是,房地产行业却充满了陷阱。通过有声望的在线渠道学习房地产知识是有帮助的,但一篇文章、一本书或一段视频,对于回答你在交易焦灼时候遇到的重大问题,几乎没有任何帮助。正因如此,房地产导师便成为了无价资源。

马克·布鲁姆(Mark Bloom),NetWorth Realty公司董事长。 图片来源:The Oracles

4. 先学后赚

在把钱砸到HGTV(美国家园频道)的白日梦中之前,先自学吧!不要在指导课程和研讨会上花费数千美元。不管他们把自己包装得有多闪亮,或者告诉你需要昂贵的教育,你都要拒绝。信息是很廉价的,而且是海量丰富的。自己挖掘信息或寻找一位像我一样的房地产投资专家。

通过房地产,持有资产便是建立财富的一条途径。住房是基本需求。在主要的城市地区,土地是一种有限的资源,需求也在持续增加。若你在一片土地上有一套可出租房产,你就有了可以偿还抵押贷款的小生意。在我看来,炒房被过度理想化了。持有房产,进而租赁才能稳操胜券。

婴儿潮一代和千禧一代想要更小且更靠近城市的住房。此外,房地产投资者将美国的郊区商品化和高档化,这使得低收入家庭开始向郊区迁移。正因为如此,在过去的15年里,美国的郊区生活在贫困水平以下的人口增长了57%。

不要过分高估你的预算。大多数项目都有意外或超支,这只是商业运作的一部分。给意外的人留个缓冲,留条后路。控制你的资金以增加回报和减少风险。先从一个项目开始。获得你的商业模型,进而调整,然后在开始两个项目。持续坚持和慢慢进步,直到你建立一个稳固的投资组合。

自学,努力投入,然后创造价值。每天采取大量坚定的行动。和经纪人交谈,跟承包商沟通,查看公开出售的房子,然后去参加聚会。时刻学习!当你准备好了,等待有人敲门!最好的交易不是主动出售的,而是等着别人上门求取的。找到它,然后找到像我这样的人。

卡姆·米尔扎(Com Mirza),Mirza Holdings公司总裁,尽管曾进的八家公司都倒闭了,但目前,经营着资产达九位数的房地产帝国,拥有600多名员工。图片来源:The Oracles

5. 从今天开始

在建立价值1亿美元的房地产方面,我个人曾多次使用过三种策略。

一:购买低收入的房产,通常为3.5万至5.5万美元。成本很低,但收益率是相同的。把所有的管理事宜交给第三方公司,然后每月收取租金(被动收入),这种方式能带来8%到10%的年回报率。如果你每年购买2到3处这样的房产,你将会在10年内拥有20到30个投资组合。

二:如果你能自己解决问题,那就做个“驻留式炒房”。“买一处需要花费一点翻新工作房子,在你修复它的时候,你自己可以住一到两年。修复后后在把房子转手,以获得增值和利润。在10年的时间里,这样重复五次便可以赚的30万到50万美元的净利润。这样你就可以用直接现金自己买房了!或者再投资于房产租赁,这样无论你住在哪,住房开支都有了来源。

三:合资经营。人们虽然有钱,但他们还需要合适的机会。找到一笔好交易,拟订房产合同条款,并在30天内获得融资批准。随后,你需要再找一个投资者与你合作炒房。解释一下,你担保了财产,并且只在某一特定时期内需要资金,但是回报将会在你两者之间共同分割。

只要打了足够的电话,接触到足够人脉,你就会很容易找到一个合资伙伴。只是一定要确保你精确算好了房屋修复成本和预期销售价格。大多数人错误地低估了房屋修复费用,高估了销售价格,因此造成了他们的利润损失。

罗伊•麦克唐纳(Roy McDonald),OneLife公司创始人兼总裁。图片来源:The Oracles

6. 交易中的利润

包含核心元素的源交易:消耗最短的时间完成,并回报最大的利润,同时能够最小化风险和降低最初投资的现金流量。

在真正开始之前,切记巩固夯实你的第一团队(你信任的顾问团)和第二团队(你的执行团队)。一旦你有了计划,那就立刻执行。不要只制定一个备用计划,你需要确保,即使是最无懈可击的方案也至少有五种退出战略。经验之谈,即使是有利的房地产市场,它的风向也可能随时可以迅速改变。你最不想要的就是被困死于一堆无法出售的投资中。

最后,你需要清楚购买、持有和交易的区别。买东西是不需要动脑筋的,但这是决定你成功与否的一个因素。我的主要策略是长期持有商业地产,并迅速地将住宅交易出去。随时掌握市场动向。

 

翻译:刘亚舟

来源:Entreprenuer 查看原文

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