中国房地产市场寻求“升级”机会 改造写字楼生意或要爆发

政府和资本背书下,存量市场改造会更容易吗?

杨冰柯 2017/06/23 13:58 | 评论(4)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

随着招拍挂市场拿地越来越难,中国的房地产市场进入到存量和增量并存的阶段,存量部分份额正变得更大。

根据戴德梁行提供的相关数据,在土地运用上,中国与西方国家相比,还有一个很大的空间去追赶。以工业用地为例,上海工业用地占比约20%,东京和纽约工业用地占比不到5%。但从每一个平方米的产值来看,中国只有东京和纽约的产值的一半。

这意味着土地闲置或者土地的价值还有很大的发展空间。戴德梁行亚太区董事局主席张国正认为这正是城市存量更新发展的机遇,即重新整合这些存量资源,把土地上楼宇的经济进行最大力的释放。

张国正表示,当今中国正处于城市更新4.0时代,即以“存量换新,内涵增值”为发展的诉求时代。而城市更新1.0时代为建筑推倒重建没有规划,2.0时代追求增量,3.0时代是高品质物业驱动下从量到质的改变。

物业改造是城市更新4.0时代的关键所在,同时写字楼的改造又是物业改造中的重头戏。为了鼓励写字楼节能减排的发展,发改委对中低端写字楼节能改造成立有“节能发展专项基金”,如果写字楼按照国家的标准进行节能减排,发改委将会给予5000万元的补贴基金。

资本和开发商也已经注意到城市存量更新市场。以中融长河资本为例,其比较关注的是一二线城市的写字楼的存量更新。中融去年在北京参与了两个城市更新的项目。在东北三环的百盛太阳宫,中融将百盛由以前纯粹的商业零售改造成为一个集办公、商业、娱乐、文化为一体的一个商业综合体。在菜市口开元名都酒店,中融将其由原来的酒店改造成甲级写字楼。

在开发商中,梵悦地产、中粮都是城市存量更新市场中的重要代表。以中粮为例,中粮广场经过改造,在B1做了一个2000平米中粮生活的空间,在整个地下二层的11000平米做了共享空间,在C座做了Coffice体系,用手机进行进门操作,真正实现了手机一卡通的功能。   

值得一提的是,城市存量更新市场尤其是最被关注的写字楼市场存在着大量的机会。根据戴德梁行相关数据,纽约写字楼市场有3900万平方米,伦敦有2300万平方米,而北京目前写字楼市场是1700万平方米。 华润融德首席投资官黄春雨接受记者采访时称,北京的经济体量,在未来十年或者五年其发展可能会和纽约、伦敦齐头并进的。在这个大的判断下,写字楼的市场也应该和纽约、伦敦是一个级别的。

市场正迎来更好的机会,但关键问题是写字楼改造后该怎么继续往下走,即如何进行运营。事实上存量改造在2014年已经成为热点,现在同质化竞争越来越激烈下,运营正成为改造后项目面临的重要问题。中粮置地北京公司副总经理孙天立认为,运营带来的黏性和提升,是内容的提升,硬件条件一致,服务更好,客户才会到我这里续约,这才是运营真正的利好。

梵天地产董事长邢鹏表达了同样的看法,他称,未来城市更新市场中,改造能力并不是多高的一个门槛,后期运营会是这个细分市场里面一个非常高的门槛。

另外,邢鹏还提到,与政府相关部门沟通、税筹等也是城市存量市场更新中重要的难点,“这并不是一个比重新盖一个新项目更容易的事情”。

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