链家研究院:热点二线城市房价泡沫风险大于一线城市

链家研究院院长杨现领认为,近年来房价迅速升温的二线城市,将可能是房地产泡沫破裂的起点。

图片来源:视觉中国

链家研究院院长杨现领日前发布的一份研究报告指出,尽管中国总体上房地产发生危机的可能性不高,但潜在的风险点仍然存在。他认为,热点二线城市泡沫风险大于一线城市,例如厦门和杭州等城市的部分信贷指标已经超过泡沫警戒线,一旦货币政策突然转变,泡沫可能会最先破裂,需要密切关注。

根据链家的数据,目前厦门居民杠杆率已经达到97%,超过美国次贷危机时的最高水平,杭州也快速上升至71%。而在这些城市,房贷与收入也已经出现了严重背离。

杨现领认为,本轮去库存政策真正见效的仍然是一二线城市加上部分大城市圈内的三四线城市,但其他三四线城市的库存压力依然较大。“一旦调控使市场冷却下来,这些城市去库存的时间会更长。尽管难以向上传导,但对地方开发企业和政府的压力不容忽视”。

他还指出,商业地产的风险大于住宅地产,企业端的风险大于居民端。根据国家统计局数据,2016年中国住宅待售面积同比下降11%,但是商业、办公楼库存却同比分别增长8%和11%。

此外,在限购政策的管控下,大部分交易为自住需求,居民大量、迅速抛售的可能性较小。但与居民端不同,2015年房地产开发企业资产负债率高达77.7%,部分负债率较高的小型开发商可能陷入现金流困境,带来违约风险。

去年四季度以来,中国内地城市纷纷推出了限购、限贷等政策,试图用行政手段控制过快上涨的房价。在一系列严厉的调控措施下,房价开始出现松动。最新公布的5月70个大中城市住宅销售价格数据显示,5月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

不过,杨现领认为,针对房地产市场存在的一系列问题,下一步应尽快推出符合市场机制的房地产长效机制,替代短期行政干预。

他指出,产生非理性预期的关键点之一就是相信房价永远上涨。因此,通过增加房屋持有成本,降低房屋流通成本,增加供给弹性等方式,打破房价单边持续上涨的规律,实现房价双向波动。

针对部分城市居民收入和房贷出现严重背离的情况,杨现领认为,应建立全国居民债务状况信息库并予以分级,对于还债能力差、杠杆高的居民停止发放购房贷款;严格监控债务总指标和规模;对影子银行等信贷机构加强监管,严防表外债务的扩张,合理控制居民杠杆。

他还强调,在市场预期高涨时,加强对市场风险的解读,揭示市场真相,以降低购房者的预期;当市场风向转冷时,也要及时做出稳定市场预期的解读和引导,防止悲观预期的自我实现。

来源:界面新闻

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