借道“协议出让” 深圳75块地被这些人拿走了

在资本竞技场深圳楼市,协议出让是公平裁判和制胜法宝吗?

图片来源:视觉中国

从深圳福田区中心区出发,经沿海高速一路向东约40公里,一个睥睨“万科17英里”的滨海豪宅工地热火朝天,开发商将项目定位为“中国海岸线想象力之作”,但这个项目背后的“金主”却鲜为人知。

万科17英里是万科滨海豪宅的代表之作,与之叫板的是位于深圳东部旅游区溪涌沙头片区城市更新项目(下称沙头项目),计容建筑面积高达21.6万平方米,涵盖住宅、商业、商务公寓、酒店等业态。

深圳规土委网站近日公布的2016年全年土地供应一览表显示,“深圳市裕和投资有限公司”(下称裕和投资)于去年2月15日签订了协议土地出让合同,拿下沙头项目首期地块约2.1万平方米,对价不到1亿元。20天后,项目一期商务度假公寓及别墅正式开工。

裕和投资母公司为“深圳市裕和集团有限公司”,后者是一家在深圳开发滨海度假地产的小型地产商,沙头项目在2010年前后启动,经过早期拆迁谈判、专项规划阶段后,裕和投资的股东于2013年底变更为中信信托有限责任公司(98%)、深圳市裕和集团有限公司(2%)。

城市更新前期获取项目、拆迁谈判投入巨大,从上述股权结构来看,中信信托显然是作为项目融资方进而持股。项目开工之后,中信信托于去年7月退出,接手裕和投资80%股份的融资方变为中融国际信托有限公司。

后续中融国际信托增资,持股上升至近99%。同时,裕和集团将其持有的1%的股份质押给中融国际信托。中融国际信托被金融“大鳄”解植坤旗下的“中植系”控制,解植坤是歌唱家毛阿敏的丈夫,他曾以175亿元身家名列胡润全球富豪榜834位。

经历了几轮房价飙升的深圳,不但是全国楼市的风向标,也早已成为投资投机者的掘金热土。在这个面积狭小的沿海城市,公开土地市场供应早已严重不足,“城市更新”成为政府盘活土地,经营城市的法宝。而在具体运作层面,资本掌握着绝对的话语权。

以上“沙头项目”便是近年来典型的通过城市更新,以协议方式获得土地,然后“小开发商+大资金”共同开发的发展模式。

一位从事土地交易的中介人员告诉界面新闻,2015年以前,小地产商通过城市更新渠道、以协议方式取得土地之后,一般选择将土地出售给实力雄厚的大地产商,但现在变成了只要有地,资金自会找上门。

2016年深圳全市土地供应一览表显示,去年通过“招拍挂”出让的居住用地、商业用地、新型产业用地为23宗,总面积约100万平方米,总代价超过700亿元;而以协议方式出让的土地则高达75宗,明面上合同总地价只有169亿元。由于多数是城市更新以及改变土地性质后的补地价,因此获得土地的实际成本要远超想象。

与沙头项目背靠“金主”解植坤一样,协议出让土地背后捆绑的各方“神圣”还有很多。

在前两年卷入“政治风波”的佳兆业债务重组过程中,四大资产管理公司之一的信达资产介入多个项目,成功布局深圳及其周边区域的地产开发,而另一家资产管理公司“中国华融资产管理股份有限公司”(下称华融资产)也不甘落后。

华融资产以有限合伙人参股的一个地产项目位于深圳盐田区梅沙街道,占地面积约2.8万平方米,属性为极其稀缺的二类居住地块;另一个是位于龙岗龙城街道的新型产业用地项目,通过入股深圳市恒明置业发展有限公司(55%)方式持有,该项目占地面积超过5万平方米。

更值得关注的是,博时基金子公司博时资本去年取得了一家地产公司70%的股份,这家公司在深圳宝安区松岗拥有一个城市更新项目,占地面积约1.25万平方米。这类基金子公司、以及信托公司对房企的“输血”行为目前已被监管部门谨慎管控。

除了强势的资本,外地的大房企想要进入深圳,也必须得以“深圳的方式”。刚刚将总部从广州迁移到深圳的恒大地产,此前宣布了引入中信旗下基金愈百亿元资金,用于开发深圳8个城市更新项目,这些项目在拆迁谈判完成之后,恒大同样将以协议出让的方式正式获得土地。

在此基础之上,恒大去年以股权收购的方式获得龙华大浪3.6万平方米的新型产业地块,并在今年3月获得龙岗爱联旧村更新单元地铁站片区二期项目地块,占地面积超过4万平方米。此外,恒大地产去年年底,还从私人股东手中整体收购深圳市康芙汀堡房地产开发有限公司100%股权,取得深圳坪山正奇工业区旧改项目。

大部分以协议方式获得的土地,前期成本已经很高,因此最后真正的合同地价并不高,但涉及到土地性质变更以及增加容积率的情况下,土地真正的成本也可能直线飙升。

招商地产联合中外运长航实业发展有限公司去年拿下的笋岗旧改商业地块,总地价接近70亿元;华侨城联合康佳集团主导的深南大道边的旧改地块地价也接近30亿元;岁宝集团旗下的国际展览中心旧改项目地块,地价亦高达28.7亿元。

土地与开发成本高企,给了资本机会,对于中小房企来说,抱团成为自然的选择,但市场留给他们的空间已经很小。

上述岁宝集团旗下国际展览中心项目,最早是与深圳最贵豪宅深圳湾1号的开发商鹏瑞地产合作,但后续双方合作破裂,岁宝集团重新找了建筑商代建,并引入中信旗下基金作为融资方入股(99%),同样将其自身持有的1%股份质押给中信银行;广州富力地产也与本土房企深圳梓盛发实业共同开发龙岗南湾一个商业地产项目。

去年深圳75宗协议出让地块中,佳兆业、鸿荣源、中洲地产、宏发地产、朗泓地产、信义地产、卓越地产、仁恒置地、富基地产、勤诚达集团等房企均有“斩获”。同时,大量协议地块还落在了以村集团申报城市更新项目的村股份公司手中,这些股份公司背后一般“站着”实力雄厚的地产商。

无论是像万科之类的大地产商,还是中信信托、华融资产等大资金方,要进入深圳,都必须取得政府的支持。随着城市更新项目申报审批权力下放到各区,政府在城市更新项目中的角色变得更强势和灵活。

同为一线城市,这与北京经营城市土地的模式有很大不同,“8.31”后,北京土地出让一直坚持以招拍挂为主,三四年前开始,在公开竞拍土地中配建限价房、自住房成为主流。有消息称,为稳定房价,巩固调控成果,今年下半年北京将放开土地供应,真正从源头稳定房价。政府在其中只充当供地方和裁判员,具体拿地环节和开发环节全部交给市场。

来源:界面新闻

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