从境内到海外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道正在全面收紧。
近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。
其中涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
业内人士指出，今年以来，开发商拿地热情高涨，在各种地产融资渠道被收紧后使得信托公司拿地融资业务升温明显。上述规定直指目前火爆的“拿地融资业务”，可谓切中要害，这也意味着信托公司的拿地融资业务面临暂停。
信托拿地融资暂停
在银监会严查“三套利”、“四不当”，集中开展银行业市场乱象整治工作的背景下，这份文件将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，其措辞不可谓不严厉。
信托业某研究员称，这一文件下发后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这份文件说的几种情形，基本是用来做拿地融资业务的，简单的信托融资根本没这么复杂。
在房地产商拿地环节，由于不满足“四三二”条件（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全，项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质），所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。
一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。
这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为诸多“地王”背后的助推力量。
北京某房企人士向记者透露：“原则上，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。但是自去年以来的很多拍地资金，其实是房企放大了杠杆从信托渠道获得的。”
随着房地产主要融资渠道的纷纷被限，房企悄然回流信托融资，房地产信托在今年前5个月呈现出不断升温的状态。
用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。5月房地产信托发行依然“有增无减”。截至目前，5月房企通过发行集合信托计划募资额已达113.7亿元。
前述某信托公司相关负责人表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的信托计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。
监管升级，资金承压
在融资规模大幅提升的同时，房地产信托收益亦出现反弹。数据显示，2月平均预期收益率9.23%，3月新发房地产信托产品平均收益率8.63%，4月前两周突然飙升至10%。
业内专家指出，随着房地产企业融资被收紧，其融资成本被抬升，这也使房地产信托产品收益率攀升，同时伴随的风险也不容小觑。目前存续房地产信托风险项目主要集中于二三线城市、民营房地产商及商业地产项目，其中主动管理类信托占比超过6成。
“随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。”某信托公司相关负责人表示。
至于检查的重点，信托业内人士均认为，“假股真债”等形式成为监管打击重点。所谓的“假股真债”，指的是信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的一套“假动作”。
由于监管层严格限制信托公司以债权形式开展房地产信托业务，股权类业务由此兴起。但是，在具体操作中，由信托公司和开发商组成的项目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是却承担了大部分的融资功能，因此这类股权类项目，本质上依然是以债权形式存在的业务。
“监管层早就注意到这一现象，明确要求在股权项目中，信托作为股东，其所占的股份与提供的资金额要相匹配。”某信托公司高管表示。
事实上，自去年10月以来，房地产企业融资渠道不断被紧缩，包括严控境内发债，不得到H股上市融资，银行方面收紧开发贷，债券融资、私募基金融资也被收紧。在信托渠道收闸之前，房企今年以来青睐的另一条“输血”渠道——海外发债也被堵。
有消息称，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。
数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。但在一季度，房企海外发债规模达99.5亿美元，是去年同期的近四倍。
有券商称：“房企住宅类海外发债已经没戏了，商业类有可能放开。目前海外发债是全面限制，不过未来对于达到一定投资级别的商业类用房，熊猫债有放开的可能。”
信托业人士表示，在强监管的大背景下，房地产信托并不会是房企的避风港。新的监管要求将使信托通道业务承压，或将对未来信托业增长形成一定制约，预计未来一段时间，房地产信托业务的增长会有限。
种种迹象给出了一个清晰的信号，即金融机构正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。
