【深度】星耀五洲 一个烂尾楼十年间的诞生、破灭与复苏

一个历经十年堪称天方夜谭的地产造城项目,最终沦为中国“鬼城”的缩影。2017年夏天,它即将迎来一个新轮回。

刘诗洋 吕萌 2017/05/16 10:08 | 评论(21)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

距离天津市区三十多公里外的天嘉湖畔,车辆和行人穿行在浩渺的湖泊、废旧的游艇码头、破烂不堪的高尔夫球场、和一排排风格迥异但一样无人居住的别墅之间。

他们有的是房产中介,有的是慕名前来参观鬼城的游客。但更多的是来钓鱼野餐,以此打发5月阳光猛烈的周末。

如果不是几天前融创的一则收购公告,这个名为星耀五洲的楼盘可能将继续尘封在中国房地产十年辉煌的记忆中。2017年5月12日,融创中国公告以102亿的代价收购天津星耀80%股权及债权,后者在过去十年主要从事星耀五洲项目的开发。

一纸公告,把故事拉回从前。2007年10月19日,云南商人颜语在天津一掷千金,以62.9亿的总价拍下这片包含4000亩土地和7000亩水域的项目,一举拿下当年的总面积和总价的双料地王——事实上直到今天,这都是天津土地出让历史上单体项目招拍挂规模最大的一个。

星耀当时号称,要在这片总面积1.1万亩的土地上,按世界版图适当调整后同比例微缩,复原“五大洲风情”,造一个“世界级休闲平台,国际性居住社区,全球化观光胜地”。

这些围绕“中国人的世界”为核心的宏伟设想,非常契合当时2008奥运年的氛围。星耀五洲转瞬便名扬全国。

但在过往十年的岁月里,星耀五洲却从一开始的光芒万丈迅速沉沦,星耀集团连续几次大冒险式的资本运作不仅没有盘活到足够的开发资金,反而因为巨大的开发体量以及政府严苛的工程进度要求,而被拖入泥潭。

在提出那些宏愿不到4年,星耀就因为资金不足开始中断建设,停止交房——这个囊括“五大洲风情”的项目最终仅完成了不到1/3。

今天站在这里,依稀还能从仿造长城设计的城墙、青砖洋房和圆顶别墅中看出开发者曾经的心血。但四处荒置的楼宇,裸露在外的钢筋水泥以及被雨水淹没的地下广场却在不断诉说着它所经历的命运——“中国人的世界”早已成为幻想。

不过,历史已经选择翻页,马路上越来越多的中介和慕名而来的买房人,正预示着这个穿越了整个中国房地产黄金十年的项目,要重新来过。

从“地王”到农家乐

几个游客正在一栋写字楼前野餐。摄影:吕萌

当阳光穿过商场的残垣断壁,照射在发绿的水沟和远处的天嘉湖面上时,一个男人正举着一根三米多长的鱼叉,想在一栋临水而建的白色大楼旁试试运气。透过大楼空荡的玻璃向后看,他的朋友们正在大楼门前席地而坐,享受着啤酒和西瓜。

而在不远处仿造长城的一段围墙后面,另一伙人明显找到了更好的野餐位置——他们把帐篷支在高尔夫球场的发球台下,那里又阴凉,又宽敞。

今天,在星耀五洲的中心——湖景最美的地方,是一个由几间简易平房组成的农家乐,那里可以垂钓,可以品尝河鲜,还可以骑上几匹毛色发黑的骆驼,环湖一周。

这可能是让任何一个了解星耀五洲十年过往的人都会感到唏嘘的一幕。在这个农家乐两旁,是分属不同“大洲”风格的豪华别墅,一侧偏向北美,另一侧偏向南美,只不过这些别墅并没什么人居住。在这个5月的周末,来往其中的人远远比不上门口那家农家乐。

过去几年差不多每一个夏天,这个距离天津市区三十多公里的偏僻湖区都在上演同样的情景。游人往来如织,却没有几个记得这里当年的辉煌。项目的售楼处经常看不到人,只有政府派来的物业还在间歇巡逻。

这一切放在过去几乎不可想象。2007年10月19日,天嘉湖项目最终在天津市土地交易中心以62.9亿的价格成交,成为当时的总价地王。星耀集团在当时现场刚喊到40亿时,便举出了最后的底牌,并一举成功,将地王收入囊中。这个价格在当时让政府都感到吃惊。

彼时,天嘉湖项目的成交是天津房地产界的一件大事,几乎所有的主流报纸杂志都登载了云南商人颜语准备在天津复刻“五大洲风情”的新闻,外加2008年奥运会的热潮,这个最初以“中国人的世界”为口号的项目一时间赚足了眼球。

而随着当年4万亿投资的热浪,中国房地产也迎来一轮高潮。虽然当时星耀已将土地全部抵押给中信信托,有关其资金链问题的疑问也开始喧嚣尘上,但市场对这个楼盘还是信心十足。星耀五洲在2009年实现销售金额18.8亿元,这在当时整个天津市的单盘销售中名列前茅。

但再往后,星耀的“光芒”便开始逐渐暗淡,虽然开发方星耀集团为了筹集资金不惜选择“信托连环套”,但由于开发体量过大,致使资金问题日益捉襟见肘。在这种情况下,楼盘的销售也受到了影响。2010年,他们的销售金额下降到9.85亿,比之前缩小了几乎一倍。

被积水淹没的下沉广场。摄影:吕萌

到2011年,坊间开始流传星耀破产的传闻。虽然这些传言最终都被证伪,但项目的工程进度也开始越来越慢,直至彻底停工荒置。

连续多年的荒置曾让这个项目几乎在天津楼市消失,星耀五洲过去多年来都处在“工程无进展,销售半死不活”的状态,这也导致这片风景还算不错的土地成为游人休闲的“野地”,农家乐也就此开了起来。

事实上,星耀五洲当年的业主一直在到处投诉,但彼时的星耀集团却几乎已经消失在公众视野。

2016年,时任津南区区长赵仲华还曾公开回应称:区委、区政府已经在研究下一步如何依法依规处置好这件事,将通过资产重组的方式去完成。

这个历史悠久的楼盘近年来仅有的发声,是在2014年期间曾喊出“半价销售”口号——低于周边项目一半的价格(3500-5000元/平方米),但应者寥寥。

而在公开资料的记载中,直到2017年初,仍有于2009年购入星耀五洲的业主在地方政府留言板上,询问星耀五洲何时能够交房。

有赌不算输

未完成亚洲区域废墟。摄影:吕萌

虽然从地王变身农家乐,但在融创发出公告的那一晚,星耀五洲过去十年的故事似乎已经画上了句号。不过,它从光明走向暗淡的这段经历,却依然值得推敲。

事实上,从2007年星耀集团拍下土地的那一刻起,这个项目就已经不在颜语和他的公司所能掌握的轨道之中。

按照星耀五洲项目的土地合同,开发企业不仅要在30天内缴清全部土地出让金,还必须在3个月内开工建设,同时保证3年内住宅项目竣工80%,两年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工——酒店规模不小于7万平方米,其他经营性公建面积不小于33万平方米,5年内整个区域所有项目要全部竣工。

而按照项目体量,星耀如果要按照土地合同要求5年内完成开发,每年至少要推出50万平方米。但据天津市房管局数据,2008年天津全年的别墅物业的销售面积仅有28.2万平方米。且在2007年到2008年年间,天津别墅销售前五的项目,没有一个地处津南区。

严苛的合同是等着星耀的第一道难关。而开发这1.1万亩土地需要的资金显然也不是星耀能够独立完成的。当时有机构估算,星耀五洲的前期开发资金和土地出让金超过100亿,总投资则超过了260亿,这对于彼时总资产仅120亿,年产值20余亿的星耀来说,显然太过巨大了。

但彼时的星耀信心十足。星耀集团成立于1993年,创始人是颜语颜勇两兄弟。在开发星耀之前,让这家公司声名在外的,是在2004年,靠着说服当地国企入局,他们几乎空手拿下了昆明的最大项目之一新亚洲体育城。

有了这层经历,颜语似乎相信凭借拍下的土地,他依然可以不花一分钱,开始一场更大的赌局。在星耀集团拍下土地后两个月后,颜语就拉来了实力雄厚的中信信托做靠山,将土地使用权全部抵押,用以募集30亿资金。

随后到2008年,星耀集团又与中信信托提前终止了上述信托产品,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代——当时国内有史以来最大的房地产信托基金也就此诞生。

此后为了解决覆盖其上的债务和利息,星耀又分别在2009、2010向另外两个信托募资,用于覆盖投入,偿还债务。

而在资金和体量的压力之外,当时的市场环境也给星耀制造了无数看不见的困难。对居住在九河下梢的天津人来说,临水的房屋并没有太大吸引力,而星耀所在的天嘉湖地区,过去几乎是一片荒地,公建配套相当落后。

虽然曾被列入天津20项重点项目之一,津南区政府还为此特别搬到了这个区域。但事实上直到今天,从天津市区到星耀五洲可选择的公共交通也只有公交,且只有两趟,生活配套更是屈指可数。

此外,2007年是天津市土地出让的大年,其供应量是上年的3倍之多,且到2008年还在继续放量。星耀周边的主要竞品中信公园城、海尔家国天下以及碧桂园等项目的楼面地价均不到2000元,这比星耀2096元/平方米的楼面价要低出不少。

但就像当年靠着昆明残运会的势头,顺势拿下亚洲体育城,赚得盆满钵溢一样,虽然面对一系列不利因素,但一路下注豪赌的星耀却也对这个项目的前景颇为看好。他们在开发的第一年就给这个项目设下了40亿回款,年度销冠的目标。

星耀五洲设计概念图

彼时趁着奥运年的热浪,星耀还曾邀请专业公司为这个项目策划了一系列宣传活动,其中包括一场原定在凤凰卫视或CCTV2播出的“一个中国人的世界蓝图”主题专访,一次百万年薪的销售招聘计划,和一首专门为星耀五洲设计、计划邀请刘欢、韦唯演唱的“星耀五洲之歌”——这些策划最终因为各种原因并没有全部实现。

星耀曾把2008年初的这场营销造势,看作“改写中国地产版图的战役”。值得一提的是,“中国人的世界”是星耀五洲最初立项时的推广口号,旨在契合08年奥运会的主旨。后来才被修改为“世界是你的”。

但这场豪赌最终还是失败了。由于各种不利因素带来的影响,星耀五洲虽然在2009年完成了18.8亿的销售额,但远不能覆盖当年33亿的借款本金和13亿利息,随后到2010年,他们的业绩又下跌了几乎一半。

现在看来,颜语只算是那个房地产大跃进时代众多冒险家之一。在面对一系列不利因素下,只靠相信宏伟的计划和宣传造势,就选择开发自己力所不能及的大项目,这无疑是其赌徒性格的最佳体现。

在2007年以地王的姿态拿下星耀五洲,并在2010年当选云南首富,也成了这位商人最后的高光时刻。

由死向生

一辆三轮车正在穿越连接“亚洲"与"美洲"的桥梁。摄影:吕萌

“接盘以后只有二手房能买,里面是毛坯,现在的价格是一万多,得抓紧点,因为有些业主还不知道这个消息。”5月14日,一位中介站在空荡的星耀五洲别墅区里与前来看房的客人攀谈。在他的身后,是一栋二层已经破败不堪的别墅。

除了少数住着人的高层,和已完工的别墅,今天走在星耀五洲内,目所能及的大部分区域依然是长满杂草,空旷无人的荒地。但一点细微的变化是,在融创宣布接盘之后的那个周末,荒置多年星耀五洲开始渐渐热闹起来,汽车不停的从售楼处前的“万人广场”经过,附近的中介也都加派人马,抓紧收集房源。

融创的一纸公告正在激活这个跨越了中国房地产十年辉煌的项目。事实上,星耀集团过去多年仅开发了这片土地不到1/3的体量。按照原来的五大洲规划,包括欧洲、非洲、大洋洲以及亚洲的部分设施,均未完成。按照融创公告,星耀五洲目前未售计容面积为235万平方米。

在星耀五洲脱离市场的这些年,天津楼市,乃至津南区的投资环境都发生了巨大变化,同属津南区的咸水沽目前售价在两万元左右,而距离星耀五洲不足3公里的另一个项目海尔格林小镇,目前的均价也在一万三千元左右。

以今天剩余的体量和价格计算,融创这笔买卖做得相当划算。按照235万平方米的计容面积未售部分粗略计算,融创102亿总代价背后的楼面价成本仅约为4340元。而在今年3月底,距离天嘉湖直线不到10公里的津南区北闸口镇的一块土地出让,其最终成交的楼面价则高达13902元。

价钱看起来划算,但另一些问题也摆在明面上,荒置多年,星耀五洲内的大部分建筑都需要重新修缮,一些只修了一半的建筑更需要彻底拆除,而此前未交付的房子还需要统一处理。至于融创最终是否会选择继续保持星耀五洲原有的规划,现在也依然是个疑问。

在这次转手后,颜语和他的星耀集团算是基本完成了与这个项目的纠葛。不过,在此次交易后星耀仍然保有20%的股权,且在新公司还有一个董事席位。历经十年,为星耀五洲几乎赌上一切的颜语可能终于等到了一个没有旧债,只有未来的新起点。

但颜语和他的星耀在新公司中是否还能有话语权尚存疑问。一个细节是,尽管星耀集团的官网很早就摘除了星耀五洲这个项目,但其“集团概况”版面,依然选择了当年星耀五洲开发时的照片作为背景。

从上一轮中国房地产的热潮中兴起,到十年浪潮结束迎来新的主人。发生在星耀五洲身上的故事,是中国式造城运动的一个典型案例,也像极了过去十年,城镇化背景下一些地方的楼市缩影——在高潮中膨胀,又在高潮中走向衰败。

“明天又是新的一天”。在中国楼市开始走入下一个半场的节点,这个历经十年的烂尾楼,也正准备翻开它新的一页。

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