千亿业绩背后 绿城中国CEO曹舟南的2016

股东对未来做强做大的期望,与绿城自有资源之间,存在着一定矛盾。

图片来源:视觉中国

在代建的支持下,绿城的销售额终于迈过了千亿大关。这个目标,已经在绿城的日程表上放了七年。

3月27日,绿城中国正式发布业绩公告,宣布2016年的总合同销售为1139亿元(其中代建项目销售额181亿元),此外,收入增长11%,达到289亿元,净利润增长135%,达到19.17亿元。

绿城高层在业绩会上表示,一定要做到有质量的增长,否则就很危险。他们认为,2016年全国12万亿销售额中,5万亿是投资或投机。2017年,中国的大调控可能会让销售额降至7万亿-8万亿。因此,绿城对内地整体房地产市场持审慎看法,在成交量下跌时,绿城没有公布具体的业绩追求,只表示希望销售额与2016年持平。

在同行们高歌猛进的同时,绿城似乎波澜不惊,然而,水面下的痛苦挣扎并不为外人所知。

在绿城发布2016年业绩公告的几天前,界面新闻记者见到了绿城中国CEO曹舟南。

“绿城回来两年,元气总算是恢复了,”曹舟南告诉界面新闻记者。两年多来,他的睡眠极差。“绿城这两年最大的变化,就是公司治理体系发生了极大变化,战略更清晰了。”

曹舟南掌管绿城后的第一件事就是推动全民预算管理,那是他早就想在绿城推行但最终失败的方案。他要求项目公司的所有费用都进预算系统,让绿城上下压力巨大,抵触情绪颇多。“绿城20多年不管钱习惯了”。

绿城进入代建行业的时候,曹舟南要求合作方派财务和成本总监。一开始,反对声很大——这等于是邀请地主来监视长工干活。但是如今,绿城的代建用3000元每平方米的造价做出的项目与其他开发商中等水平商品房差不多(这句话出自宋卫平)。

曹甚至说起如何向龙湖学省钱——龙湖小区内的花花草草很多,显得很热闹,但实际成本很低。绿城因此开始注意调整路面和植物的配比,让成本每平方米节省了300元,最大限度优化成本。

“我今天自豪地告诉各位,绿城的营造成本控制,即便和中海龙湖对标,也不会落后”。

理解了曹舟南,也就理解了绿城的2016,乃至今后的走向。

在绿城的年报中,有一些数字引起了投资者的担忧:2017年集团105个项目的可售货源约为571万平方米,可售金额1125亿元。这意味着,即使按照60%去化率来算,绿城2017年的销售额(不算代建)可能仅为670多亿元,与2016年的958亿元有相当大的差距,销售额可能会大滑坡。

这与绿城2016年的拿地节奏有关。2016年3月拿下杭州的单价地王后,绿城就基本停止大举拿地,而是采取捡漏的方式。整个2016年,绿城仅仅取得了9块土地。

但曹舟南更愿意强调绿城因此获得的安全感。

在绿城的千人大会上,曹舟南公开表示,如果在我手里有项目被套牢,我肯定引咎辞职不干,以此警示所有的项目负责人。“别看绿城每年现金进出6000亿,但是再也经不起哪怕两个项目被套牢了。”他告诉界面新闻。

根据年报显示,年初存量房源844亿元中,已经去化了468亿元。其中,三四线城市的去化率为49%。

对职业经理人曹舟南来说,2017年不会是轻松一年。

2017年,曹舟南必然面临投资能力大考。如今,绿城房产所有可售货值是2300多亿元(融创仅仅2017年的可售货值就达到4100亿元),急需补仓,才能保持第一阵营的地位。

2017年,曹舟南的买地预算为700亿元,其中自有资金300亿元。按照他的观察,三季度之后买地时机会好一点,投资力度会逐步加大。“眼下,如果有性价比高,能很快销售的,举举牌试试。如果不行,继续捡漏。重点到下半年”。

绿城手中握有的有限资源,决定了这样的扩张策略。甚至曹本人也承认,股东对未来做强做大的期望,与绿城自有资源之间,存在着一定矛盾。

大股东中交之外,曹舟南还要接受宋卫平的审视。比如,有“绿城第一号客服代表”宋卫平在前,客户对曹舟南的期待十分高。

曹的做法是,解决系统性风险。2016年8月开始,绿城开始了对产品质量的地毯式排查,11个高管带头,查出了3000多个问题。营造系统下达红线管理,谁踩了漏水渗水这条红线,谁就离职。

宋卫平告诉身边人,从2016年10月起,找他投诉的房产质量问题少了70%。

“2008年底,绿城最困难的时候,老宋到我家找我。我本来是不愿意去的。但是他说,绿城要破产了。把我的斗志激起来了。”说到自己九年前绿城的职业起点,这位绿城新掌门依旧很兴奋。

来源:界面新闻

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